Khó giải quyết tranh chấp trên thị trường địa ốc
written by TrungLun0112
at Nov 22, 2013
"Khi khách hàng và chủ đầu tư tranh chấp vì dự án chậm tiến độ, tòa án ra quyết định buộc bên bán phải chia sẻ lợi nhuận. Điều này là không thể khi mà bản thân họ cũng đang làm ăn thua lỗ", một luật sư dẫn chứng.
Tại hội thảo "Các giải pháp giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản" diễn ra sáng19/11, Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định, một phần nguyên nhân xảy ra tranh chấp trên thị trường bất động sản là tình trạng phát triển nóng trong giai đoạn trước đây. Sau khi xảy ra tranh chấp, một số khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông bất hợp tác với các chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng, dẫn đến nhiều vướng mắc.
Hội thảo được tổ chức trong bối cảnh trên thị trường bất động sản liên tục xảy ra những tranh chấp liên quan đến việc góp vốn, tính diện tích, phí dịch vụ. Ảnh minh họa: N.T
Ngoài ra, theo ông Võ, hiện hệ thống pháp lý còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch bất động sàn hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, quy định chưa rõ ràng về không gian... cũng cản trở việc tìm ra hướng đi cho các tranh chấp này.
Hội thảo được tổ chức trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục xảy ra những mâu thuẫn, tranh chấp giữa khách hàng - chủ đầu tư. Gần đây nhất là bất đồng về cách tính diện tích căn hộ của Tập đoàn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential (Hà Đông) và dự án Đại Thanh (Thanh Trì_ của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu. Bên cạnh đó là những "cuộc chiến" kéo dài nhiều năm xung quanh vấn đề phí dịch vụ, sổ đỏ, sở hữu chung riêng tại các khu chung cư cao cấp như Keangnam, The Manor, Golden Westlake...
Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, Luật sư thành viên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF – Hồng Đức) cho rằng thời điểm thị trường trầm lắng cũng là tiền đề cho xu hướng gia tăng các xung đột, bất đồng giữa các đối tượng. Tuy nhiên, điều này cũng được dự báo từ vài năm trước khi mà khung pháp lý cho thị trường chưa chặt chẽ.
"Có thời điểm, trong các dự án, vốn tự có của chủ đầu tư chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng vốn. Họ có thể huy động vốn từ các nguồn khác, gồm vốn vay và tiền ứng trước do bán sản phẩm... Khi thị trường đổ vỡ, rủi ro, thiệt thòi chủ yếu thuộc về phía người mua", ông Hiền cho hay.
Luật sư Đào Ngọc Chuyền - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế cũng cho rằng, rủi ro thị trường bất động sản ở nước ta chưa kiểm soát được ở mức độ cần thiết, do thiếu dự báo, quy hoạch và điều chỉnh… Có giai đoạn, hành vi đầu cơ nganh nhiên tồn tại, nhiều cá nhân, tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản nhưng vẫn ôm hàng chờ cơ hội tăng giá để trao tay hưởng lợi… Và khi thị trường điều chỉnh lớn, hậu quả tất yếu là mất khả năng thanh toán, vỡ nợ, chây ỳ, trốn tránh, kiện tụng...
Chuyên gia này đưa ra một số vụ việc tranh chấp cụ thể liên quan đến việc hợp tác góp vốn, đặt cọc dự án, mua suất, định giá khống, thế chấp nhà đất cho ngân hàng... Việc giải quyết các vụ việc này cũng không dễ dàng. Sau đó, thường các bên liên quan phải sử dụng phương thức kiện ra tòa. Tuy nhiên, nếu có được phán quyết của tòa án thì khâu thi hành án đối với giao dịch bất động sản cũng không đơn giản.
Ông Chuyền lấy ví dụ, tòa đưa ra phán quyết đình chỉ hợp đồng do chủ đầu tư chậm tiến độ nhưng doanh nghiệp lại không có khả năng hoàn trả tiền khách hàng đã góp vốn... Rất nhiều trường hợp không biết thi hành án ra sao khi tòa buộc chủ đầu tư đang làm ăn lỗ hoặc tạm dừng dự án phải chia lợi nhuận bằng cổ phiếu theo thỏa thuận của hợp đồng góp vốn. "Đây là điều không thể thực hiện được", ông Chuyền cho hay.
Ngọc Tuyên
Tại hội thảo "Các giải pháp giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản" diễn ra sáng19/11, Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định, một phần nguyên nhân xảy ra tranh chấp trên thị trường bất động sản là tình trạng phát triển nóng trong giai đoạn trước đây. Sau khi xảy ra tranh chấp, một số khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông bất hợp tác với các chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng, dẫn đến nhiều vướng mắc.
Hội thảo được tổ chức trong bối cảnh trên thị trường bất động sản liên tục xảy ra những tranh chấp liên quan đến việc góp vốn, tính diện tích, phí dịch vụ. Ảnh minh họa: N.T
Ngoài ra, theo ông Võ, hiện hệ thống pháp lý còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch bất động sàn hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, quy định chưa rõ ràng về không gian... cũng cản trở việc tìm ra hướng đi cho các tranh chấp này.
Hội thảo được tổ chức trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục xảy ra những mâu thuẫn, tranh chấp giữa khách hàng - chủ đầu tư. Gần đây nhất là bất đồng về cách tính diện tích căn hộ của Tập đoàn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential (Hà Đông) và dự án Đại Thanh (Thanh Trì_ của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu. Bên cạnh đó là những "cuộc chiến" kéo dài nhiều năm xung quanh vấn đề phí dịch vụ, sổ đỏ, sở hữu chung riêng tại các khu chung cư cao cấp như Keangnam, The Manor, Golden Westlake...
Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, Luật sư thành viên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF – Hồng Đức) cho rằng thời điểm thị trường trầm lắng cũng là tiền đề cho xu hướng gia tăng các xung đột, bất đồng giữa các đối tượng. Tuy nhiên, điều này cũng được dự báo từ vài năm trước khi mà khung pháp lý cho thị trường chưa chặt chẽ.
"Có thời điểm, trong các dự án, vốn tự có của chủ đầu tư chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng vốn. Họ có thể huy động vốn từ các nguồn khác, gồm vốn vay và tiền ứng trước do bán sản phẩm... Khi thị trường đổ vỡ, rủi ro, thiệt thòi chủ yếu thuộc về phía người mua", ông Hiền cho hay.
Luật sư Đào Ngọc Chuyền - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế cũng cho rằng, rủi ro thị trường bất động sản ở nước ta chưa kiểm soát được ở mức độ cần thiết, do thiếu dự báo, quy hoạch và điều chỉnh… Có giai đoạn, hành vi đầu cơ nganh nhiên tồn tại, nhiều cá nhân, tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản nhưng vẫn ôm hàng chờ cơ hội tăng giá để trao tay hưởng lợi… Và khi thị trường điều chỉnh lớn, hậu quả tất yếu là mất khả năng thanh toán, vỡ nợ, chây ỳ, trốn tránh, kiện tụng...
Chuyên gia này đưa ra một số vụ việc tranh chấp cụ thể liên quan đến việc hợp tác góp vốn, đặt cọc dự án, mua suất, định giá khống, thế chấp nhà đất cho ngân hàng... Việc giải quyết các vụ việc này cũng không dễ dàng. Sau đó, thường các bên liên quan phải sử dụng phương thức kiện ra tòa. Tuy nhiên, nếu có được phán quyết của tòa án thì khâu thi hành án đối với giao dịch bất động sản cũng không đơn giản.
Ông Chuyền lấy ví dụ, tòa đưa ra phán quyết đình chỉ hợp đồng do chủ đầu tư chậm tiến độ nhưng doanh nghiệp lại không có khả năng hoàn trả tiền khách hàng đã góp vốn... Rất nhiều trường hợp không biết thi hành án ra sao khi tòa buộc chủ đầu tư đang làm ăn lỗ hoặc tạm dừng dự án phải chia lợi nhuận bằng cổ phiếu theo thỏa thuận của hợp đồng góp vốn. "Đây là điều không thể thực hiện được", ông Chuyền cho hay.
Ngọc Tuyên