Cấp phép tràn lan khiến nhiều dự án biệt thự, liền kề bỏ hoang trong khi nhà giá rẻ thiếu là một trong những nguyên nhân làm thị trường bất động sản u ám và thiếu minh bạch, theo Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng.

- Nhìn lại toàn cảnh thị trường bất động sản 2013, ông có nhận xét gì?

- Tôi cho rằng, hiện làm bất động sản giống như thầy bói xem voi, người ta không biết voi to bằng nào. Rõ ràng thị trường còn u ám và thiếu minh bạch. Để tìm ra Hà Nội có bao nhiêu dự án, chủ đầu tư là ai không dễ. Một điểm nữa là vẫn tồn tại cơ chế xin cho, nhưng trong nhiều trường hợp, có xin cũng không còn để mà cho vì đất cơ bản đã cấp hết rồi.

Đơn cử, từ Mễ Trì đến Láng Hòa Lạc khó tìm được mảnh đất nào không có chủ vì đã được "giấm hết". Ngoại ô có nhiều nhà để không gây lãng phí. Trên đường Láng Hòa Lạc, có những tòa nhà trông như chuồng chim. Trên Bắc Thăng Long Nội Bài, khu nhà đẹp nhưng không có ai ở. Từ Sơn có hàng mấy trăm biệt thự, liền kề để không, thậm chí chỉ để nuôi bò. Doanh nghiệp dồn vào chung cư cao cấp, trong khi nhà giá rẻ lại đang thiếu khiến cung cầu mất cân đối.




Chủ tịch tổng hội Xây dựng Trần Ngọc Hùng: "Thị trường bất động sản còn u ám và thiếu minh bạch".


- Tình hình thị trường trầm lắng đã ảnh hưởng đến sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản hiện nay thế nào thưa ông?

- Hiện số đông doanh nghiệp đang cực kỳ khó khăn. 70% doanh nghiệp bị ảnh hưởng nghiêm trọng, tức là giảm sút doanh thu, thất nghiệp, đình trệ về thu nhập.

Nhiều người cho rằng nguyên nhân khiến các doanh nghiệp khó khăn là vì thời gian trước, nhà nhà đầu tư, người người đầu tư do lợi nhuận bất động sản quá cao. Cá nhân tôi không cho thế. Bởi thực tế, khi lợi nhuận lớn, ai có tiền cũng muốn đầu tư. Vấn đề là ai cấp đất cho dự án? Nhà đầu tư năng lực không có, tiền không có mà lại được cấp phép dự án là tội của nhà quản lý đâu phải tội của nhà đầu tư.

Trong số 30% doanh nghiệp còn lại thì 15% hoạt động tốt, 15% sống bình thường. Doanh nghiệp tốt là các trường hợp không phải vay ngân hàng. Thế nên mới có chuyện cách nhau hàng rào mà có có khi nhà xã hội lại đắt hơn. Tôi biết có những trường hợp doanh nghiệp tài chính lớn, quyết không hạ giá thay vào đó họ mua dự án để chờ giá nhà lên.

- Gần đây một số ý kiến cho rằng thị trường bất động sản đã chạm "đáy", ý kiến ông thế nào?

- Thế nào là "đáy"? Tôi cho rằng làm gì có "đáy" cho toàn thị trường bất động sản. Nhiều lúc nói đáy cho vui, có cái âm dưới đáy rồi nên phải bán nhanh để thu hồi vốn còn hơn phải vay ngân hàng. Đơn cử xây nha thô hết 7-8 triệu đồng mỗi m2, năm nay bán 800 triệu chẳng ai mua nhưng năm sau lại bán 1,5 tỷ đồng vậy thì đâu là đáy?

Còn "đáy" từng phân khúc lại phải phụ thuộc vào cung cầu. "Đáy" thực chất chỉ là giá đất, bởi giá nhà có thay đổi đâu. Cầu nhiều thì giá đất lên

- Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, để giảm giá nhà, Hà Nội đã có 14.300 căn hộ đã xin điều chỉnh cơ cấu, ông đánh giá thế nào về giải pháp này?

- Tôi nghĩ giải pháp này rất đúng. Diện tích tối thiểu cho nhà xã hội ở Bắc Kinh (Trung Quốc) là 25m2, nhỏ hơn VN. Nhưng các căn hộ này đều cho thuê và một số trả góp. Trung Quốc có cơ chế cho thuê rất kỹ càng.

Ở Việt Nam, để tránh cơ chế xin cho lợi dụng chính sách thì việc chuyển đổi cơ cấu căn hộ cũng như chia nhỏ diện tích phải được quy định cụ thể. Ví dụ khu nào được chia nhỏ căn hộ, khu nào không được chia. Riêng trung tâm thành phố thì phải có chủ trương kiên quyết không chia vì mật độ cư dân đã cao rồi. Khi thay đổi cơ cấu căn hộ thì có ảnh hưởng đến kết cấu, hạ tầng xung quanh không? Muốn được như vậy thì các dự án chia nhỏ phải công khai, sòng phẳng các tiêu chí.

- Các chuyên gia dự báo địa ốc còn khó khăn, vậy theo ông, làm sao để khơi thông thị trường bất động sản?

- Bất động sản như hiện nay là hậu quả của một thời kỳ cấp phép lập dự án, xây dựng công trình "bầy đàn" khiến cung vượt quá cầu. Chỉ tính riêng TP HCM đã có trên 5.000 nhà đầu tư còn Hà Nội có hàng nghìn. Bất động sản như hiện nay lỗi thuộc trách nhiệm của nhà quản lý, đừng đổ lỗi cho nhà đầu tư. Các nhà chính sách thừa biết Hà Nội có bao nhiêu dân, tổng dự án có bao nhiêu diện tích, tính toán sẽ ra nguồn cầu nhưng vẫn cấp dự án tràn lan.

Tôi cho rằng phải làm rất quyết liệt, cương quyết hạn chế nguồn cung không cần thiết. Đồng thời phải thay đổi cơ cấu cung cho phù hợp với người mua. Các nhà lãnh đạo quản lý phải tỉnh, phản kiên quyết rà soát để phân ra loại nào cần thu hồi ngày, loại nào cần cho chậm tiến độ, loại nào phải rót tiền vào để tiếp tục.

Hoàng Lan

Read More...

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, dòng vốn lớn từ mô hình tiết kiệm nhà ở đổ vào thị trường khiến cầu thực tăng lên, nhờ vậy bất động sản sẽ được hỗ trợ.

- Ông đánh thế nào về tính khả thi của mô hình tiết kiệm nhà ở khi mặt bằng thu nhập của Việt Nam hiện còn thấp hơn nhiều nước?

- Kể cả các chính phủ giàu có như Mỹ, Đức cũng không thể thể bao cấp về vấn đề nhà ở. Chính phủ chỉ có thể hỗ trợ một phần. Đơn cử, ở cộng hòa liên bang Đức, ngay sau đại chiến thế giới lần thứ 2, người dân rất nghèo thậm chí kiệt quệ nhưng họ đã ra đời mô hình tiết kiệm nhà ở.

Việt Nam lương thấp, nhiều hộ gia đình phải vay ngân hàng thương mại để mua nhà. Thậm chí lãi suất từ gói 30.000 tỷ đồng tới 6%, người dân vẫn muốn vay và nhu cầu vay vẫn rất lớn. Thu nhập của người dân thấp nhưng trung bình khoảng 10 năm lại tăng gấp đôi, do đó họ vẫn có cơ hội. Tôi cho rằng, mô hình tiết kiệm này rất có tính khả thi.

- Theo ông lãi suất của mô hình tiết kiệm này khoảng bao nhiêu để hấp dẫn người dân?

- Lãi suất cho vay ở một số ngân hàng tiết kiệm của Trung Quốc chỉ khoảng 3% còn thấp hơn 6% hiện nay Chính phủ ưu đãi rất nhiều. Tất nhiên lãi suất phải thấp nhưng tôi cho rằng quan trọng hơn là phải ổn định, không được phép thay đổi trong suốt thời gian vay và tiết kiệm. Do luật pháp kiểm soát nên mô hình tiết kiệm này rất an toàn. Ngân hàng chỉ cho cho những người muốn mua nhà vay và không đầu tư vào các lĩnh vực rủi ro.



Thị trường bất động sản sẽ được hỗ trợ nhờ mô hình tiết kiệm nhà ở. Ảnh: Hoàng Lan

- Tuy được ưu đãi như vậy nhưng thực tế nhiều người nghèo vẫn phải chạy ăn từng bữa. Họ làm thế nào để có tiền tiết kiệm mua nhà thưa ông?

- Đúng là nhiều người còn phải loay hoay với cuộc sống hiện tại như lo chuyện ăn ở, học hành, chữa bệnh cho con cái. Việc lo cho ngày hôm nay còn đang rất khó khăn thì việc lo cho 5-10 năm chưa được nhiều người quan tâm lắm cũng là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, tôi cho rằng cùng sự phát triển của đất nước, mô hình tiết kiệm nhà ở phù hợp với chính sách an sinh xã hội ở Việt Nam. Chúng tôi triển khai mô hình này theo hướng tránh sự ỷ lại và sự bao cấp của Nhà nước, bản thân mỗi hộ gia đình nghèo muốn có được chỗ ở đều phải tích cực tham gia.

Tâm lý người Việt Nam là muốn dành những điều tốt đẹp nhất cho con cái. Đời bố mẹ có thể chưa được hưởng nhưng nếu bây giờ chúng ta bắt đầu ngay thì đời con cháu có thể hưởng những hành quả tiết kiệm của bố mẹ. Dần dần chúng ta sẽ nâng cao được ý thức tiết kiệm cũng như tầm nhìn dài hạn hơn cho người dân.

Chúng ta phải bắt đầu, giải quyết từng bước một, khó khăn nảy sinh đến đâu chúng ta tìm cách giải quyết đến đó. Đây cũng là cơ hội để tăng cường tạo điều kiện, giáo dục cho người dân mình có ý thức tiết kiệm hơn trong chi tiêu để giải quyết các nhu cầu cơ bản cho gia đình mình.

- Vậy người nghèo phải tiết kiệm bao nhiêu thì mới mua được nhà ?

- Thực tế chúng ta có những căn hộ giá chỉ khoảng 200-300 triệu đồng do được Chính phủ miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế... Với mức thu nhập hiện nay, người dân chỉ cần tiết kiệm được 100- 150 triệu đồng, sau đó vay thêm 150 triệu đồng nữa thì hoàn toàn có thể trả được trong vòng 10 năm, mỗi năm trả 15 triệu đồng.

Đấy là những người nghèo ít tiền thì cứ gửi tiết kiệm và mua nhà ở xã hội. Những người giàu hơn thì gửi tiết kiệm và mua nhà ở thương mại. Chúng ta có nhiều dải nhà, nhiều hình thức khác nhau để phục vụ cho nhiều đối tượng khác nhau.

- Địa ốc hiện nay đang rất trầm lắng, theo ông mô hình tiết kiệm nhà ở này sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

- Tôi cho rằng, chắc chắn mô hình tiết kiệm nhà ở sẽ hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Mô hình này sẽ tạo được một dòng vốn bên cạnh vốn Nhà nước và các ngân hàng thương mại. Mô hình tiết kiệm nhà ở sẽ huy động một dòng vốn rất lớn từ những người muốn mua nhà và chỉ tập trung vào nhà ở. Chúng tôi dự kiến rằng, dòng vốn này sẽ chủ yếu sẽ vào phân khúc nhà ở xã hội.

Ngoài ra, cũng có những người không đủ tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội nhưng người ta vẫn tiết kiệm để vay và mua nhà ở thương mại. Đây chính là một nguồn để cầu thực tăng lên. Dòng tiền này đương nhiên sẽ đổ vào thị trường nhà ở và sẽ hỗ trợ cho thị trường bất động sản.

Hoàng Lan

Read More...